促銷噱頭多實(shí)惠少

    位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)的翠林漫步項(xiàng)目早在8月就放出廣告：84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元。相對(duì)于周邊超過每平方米16000元的均價(jià)，這一價(jià)位很是引人關(guān)注。

    9月3日，該項(xiàng)目正式開盤，購房者云集，卻沒想到僅有9位幸運(yùn)者靠搖號(hào)獲得此類特價(jià)房。而沒有優(yōu)惠的房源 均價(jià)與周邊則相差無幾。以一單元902戶為例，面積88.62平方米，優(yōu)惠后總價(jià)超過135萬元、單價(jià)達(dá)到每平方米15237元。一位購房者甚至憤怒地抱 怨：“又被忽悠了！”

    與翠林漫步毗鄰的綠地新都會(huì)，在網(wǎng)絡(luò)上打出的“心動(dòng)價(jià)”是精裝修每平方米16500元。而來到該項(xiàng)目售樓處，記者卻發(fā)現(xiàn)均價(jià)已達(dá)到18000元左右。

    “那個(gè)價(jià)格的房子一夜之間就沒有了，當(dāng)時(shí)我們是半夜2點(diǎn)鐘開的盤，結(jié)果還排隊(duì)?！变N售人員如此解釋。至于說到后期是否還有特價(jià)房源，該銷售人員明確表示“沒有”，因?yàn)椤爱吘归_發(fā)成本太高”，如果行情不理想可以選擇不賣。

    事實(shí)上，在最近的一年多時(shí)間，房山區(qū)已成為眾開發(fā)商在北京的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)幾平方公里的范圍內(nèi)云集了萬科、綠地、中鐵、首開等多家大 型房企，雖然廣告競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，但價(jià)格仍緊咬不放，如位于北京長(zhǎng)陽鎮(zhèn)京良路上的中糧萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目，精裝修后的實(shí)際價(jià)格也仍維持在每平方米18000 元。

    巧合的是，隨著翠林漫步等3個(gè)項(xiàng)目的開盤，北京繼2009年8月10日后，新建住宅庫存量再次突破11萬套。

    針對(duì)市場(chǎng)上的促銷情況，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)?中國(guó)住房》記者采訪時(shí)表示，促銷力度主要取決于不同開發(fā)商的資金狀況，有的是真降價(jià)，有的可能只是作作樣子。也有部分開發(fā)商，他們只是拿出幾套房子，作為特價(jià)，目的就是試探消費(fèi)者的心理價(jià)位。

    銷售壓力將持續(xù)

    統(tǒng)計(jì)數(shù)字則顯示，8月，包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價(jià)格每平方米15773元，與7月份相比略有下降，但降幅僅為0.41%，為 去年9月以來首次下降。這也從側(cè)面反映出此前大多數(shù)開發(fā)商并沒有真正下調(diào)房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析，目前樓市均價(jià)的下降，還是與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，具體樓盤的價(jià)格下 跌并不明顯。

    對(duì)比以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，胡景暉認(rèn)為，降價(jià)一旦開始，就會(huì)有一個(gè)普遍的下滑，“因?yàn)橹苓叾冀盗耍渌_發(fā)商只好被動(dòng)地跟著降價(jià)。”另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度放松的可能性不大，9月份和10月份，市場(chǎng)銷售壓力還將持續(xù)加大。

    正如上文所述，來自北京市的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月3日，北京新建商品房庫存量已超11萬套。其中，商品期房72391套、現(xiàn)房 住宅37634套，均接近歷史峰值。北京新建商品住宅已持續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)量超過成交量的情況，成交量的持續(xù)低迷，以及新盤供應(yīng)的不斷增加，使得樓市庫存 再創(chuàng)新高，而9月又會(huì)有近30個(gè)項(xiàng)目開盤入市，這將會(huì)給樓市庫存帶來更大的壓力。

    由此，胡景暉判斷，上半年公司銷售業(yè)績(jī)太差的企業(yè)，可能都在押注“金九銀十”。如果錯(cuò)過“金九銀十”，只能等到明年三四月份才可能迎來銷售旺 季，所以現(xiàn)在都在抓緊機(jī)會(huì)出倉，這樣，拐點(diǎn)或?qū)⒃?月出現(xiàn)，而且隨著時(shí)間的推移，真實(shí)的下降與普遍的下降會(huì)更加顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也將越來越普遍。

    贏得客戶還需誠(chéng)意

    記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，許多號(hào)稱“低價(jià)”的優(yōu)惠房源，在市場(chǎng)上基本都是“神龍見首不見尾”，在實(shí)際中很難買到?！氨蝗祟A(yù)訂了”是其最常見的一種狀態(tài)，真正可以買到的超低價(jià)或者特價(jià)房，不是房源數(shù)量少，就是戶型不好，或者房型偏大、挨著馬路。

    除了上述常用的伎倆之外，一些開發(fā)商采用了高報(bào)價(jià)再打折，亦或是贈(zèng)送面積的方式來代替降價(jià)。其中也不乏少數(shù)開發(fā)商巧思冥想，借助節(jié)日市場(chǎng)，推出各類相應(yīng)的折扣，或舉辦各類演出為低迷的樓市助興。

    在這樣的市場(chǎng)背景下，一份對(duì)全國(guó)46個(gè)城市的購房者調(diào)查結(jié)果就顯示，有超過半數(shù)的購房者認(rèn)為今年的“金九銀十”不會(huì)如期而至。越來越多的市場(chǎng)人士和購房者認(rèn)為，開發(fā)商惟有通過實(shí)實(shí)在在的價(jià)格優(yōu)惠，才能撬動(dòng)銷售，否則“金九銀十”難以出現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)北京顧問副總經(jīng)理殷則環(huán)在接受記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)還將不斷地陷入僵持和膠著狀態(tài)，一旦成交持續(xù)冷清，加上周邊樓盤的持續(xù)走低，那么在今年年底，“坐不住”的開發(fā)商必須采用降價(jià)沖量或者變相降低房?jī)r(jià)的方式來緩解資金鏈緊張的難題。

    對(duì)此，殷則環(huán)認(rèn)為，在此情形下，如果不是資金流暢的企業(yè)，項(xiàng)目地段不佳、周邊新盤多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，還是降價(jià)出貨來得好，在促銷中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之舉，開發(fā)商要想贏得客戶，還得靠?jī)r(jià)格誠(chéng)意。